Financement immobilier

Le guide pratique de l'emprunt immobilier pour propriétaire débutant

Lorsque j'ai entrepris d'acheter mon appartement, je me suis rendu compte que les dépenses liées à un tel projet sont pour la plupart financées par un crédit immobilier. Mais s'il s'agit en effet d'un moyen efficace pour financer son projet j'ai réalisé qu'il est disponible en différentes sortes.

Il est donc important de savoir lequel est adapté au besoin à couvrir. Cette absence de connaissances a été pour moi une source d'importants désagréments. Pour pouvoir utiliser efficacement le crédit immobilier, il faudrait comprendre ce en quoi il consiste et son mode de fonctionnement. Je vous propose donc un zoom sur l'emprunt immobilier.

La capacité d'emprunt immobilier

Dans ma quête d'un emprunt immobilier, il m'a été posé la question de savoir combien j'étais en mesure d'emprunter. Pauvre de moi qui pensait qu'il suffisait de vouloir emprunter pour décider soi-même de la valeur du crédit. La réponse à cette question correspond à la capacité d'emprunt. Il s'agit en réalité du montant maximum des mensualités que j'étais capable de rembourser selon mes charges et mes revenus. Pour déterminer cette valeur avec exactitude, il faut tenir compte de certains facteurs dont :

  • Le revenu net mensuel de l'emprunteur.
  • La situation géographique (département).
  • Le type de bien à acquérir (neuf, ancien ou en construction).
  • La durée et le taux de l'emprunt immobilier.

Personnellement, je recommanderai de prendre conseil auprès d'un courtier en prêt immobilier qui saura expliquer comment évaluer cette capacité d'emprunt. Il existe aussi sur le web, des sites dotés d'applications qui permettent de réaliser la même opération. Il s'agit des calculatrices de capacité d'emprunt.

La durée du crédit

Lorsque l'on arrive à déterminer la capacité d'emprunt, il faudra déterminer la durée du crédit. Au cours de mes investigations, je me suis rendu compte que cette durée dépend du type de prêt auquel le crédit a été octroyé. Cette durée varie surtout d'une banque à une autre et tourne dans la moyenne autour de 20 ans. Je dois toutefois rappeler que plus la durée du prêt est longue, plus le coût total est élevé. Cette augmentation est causée d'abord par le fait que plus longue est la durée et plus élevé est le taux. L'autre raison qui m'a plus particulièrement sauté aux yeux est la valeur des intérêts que l'on paie lorsque le prêt s'éternise. Ma recommandation sera donc d'envisager lorsque l'on sollicite un prêt immobilier, la mensualité qui sera la plus adaptée à son budget. Je dirai qu'il faut aussi penser à l'avenir lorsqu'on entrevoit des remboursements et anticiper les éventuelles charges ou la possibilité d'un autre type de crédit.

Le taux d'intérêt

Lorsque j'ai cherché à comprendre comment se calculait le remboursement de mon prêt, je me suis perdu dans une forêt de chiffres et de formules mathématiques. J'ai toutefois retenu que le taux d'intérêt dépendait du montant emprunté, de la durée en année du crédit, de cette même durée en mois et de la qualité de mon dossier. Il faut noter que le montant des intérêts à payer baisse au fur et à mesure que s'effectue le remboursement. Je rappelle aussi qu'il est important de ne pas oublier dans les prévisions, les frais de notaire ou encore les frais d'agence.

Emprunter sans apport et sans frais d'agence

Dans la plupart des établissements bancaires, le taux d'emprunt immobilier n'a pas une valeur fixe. Selon les périodes (mensuelle ou hebdomadaire), sa valeur peut soit grimper, soit descendre. Je conseille vivement de consulter d'abord les taux de crédits en vigueur, de même que les tendances et prévisions de fluctuation dans un futur proche. L'avis des courtiers étant très utile dans ce cas, pour être sûr d'obtenir le meilleur taux du marché, le recours à ces spécialistes sera d'un grand secours. Pour les personnes qui sont comme moi, inquiétées par la fluctuation des taux d'intérêt, il existe le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il peut en effet être octroyé en vue de financer l'achat d'une résidence principale (neuve ou ancienne). Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prévu pour :

  • Les jeunes encore novices dans la vie professionnelle et qui n'ont pas encore une assise financière.
  • Les particuliers qui ont d'importantes réserves en épargne (portefeuille d'actions, assurance-vie) et qui veulent s'acheter un logement.
  • Les investisseurs en locatif.

Pour ne pas être surpris par les montants à rembourser (ça pique chaque mois, je vous assure ...), il est important d'effectuer des simulations pour se faire une idée de ce qui vous attend pendant un paquet d'années ... :-) Le simulateur d'emprunt immobilier existe en plusieurs types. Ils sont dédiés à des tâches spécifiques :

  • Le calcul de prêt immobilier pour connaitre la mensualité associée à votre emprunt.
  • Le montant de prêt immobilier qui part cette fois de la mensualité que vous souhaitez adopter, pour en déduire le montant maximal auquel vous avez droit.
  • La situation de vos mensualités grâce à un simulateur express qui vous fait visualiser l'effet de l'échelonnement sur vos mensualités.
  • La renégociation de prêt immobilier ou les frais de notaire associés au bien neuf ou ancien que vous projetez d'acquérir.

Calculer l'incalculable : la théorie de la mauvaise série

Cette théorie est issue d'une expérience partagée avec plusieurs de mes amis qui ont, eux aussi, sauté le pas pour devenir propriétaire. Quand on achète, il y a beaucoup de frais qui surviennent. Ces frais sont liés à ce que j'aime appeler la "loi des séries". Toutes ces mauvaises surprises qui apparaissent les unes après les autres après l'emménagement. Des chevilles qui ont laissé des trous béants dans les murs (oui, vous maitriserez aussi le dictionnaire si spécifique du bricolage), des problèmes de chauffe-eau, une porte de placard qui vous reste dans les mains ... et j'en passe. Dans la vie des mauvaises séries, il y a les mauvaises surprises qui coûtent chères et celles, moins grave, qui ne plongent pas votre compte en banque dans le rouge dès le 15 du mois.

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